Montages hôteliers
Montages classiques
Crédit-bail immobilier ou mobilier
Permet de financer les murs ou les équipements (mobilier, cuisine, installations techniques) tout en les exploitant, avec option d’achat à terme.
Objectif :
financement à 100 % de l’investissement, préservation de la trésorerie, déductibilité fiscale des loyers en charges d’exploitation.
Lease-back (cession-bail)
L’actif (immeuble ou équipements) est cédé à un investisseur ou à un crédit-bailleur, puis reloué au cédant. À l’issue du contrat, l’entreprise peut redevenir propriétaire.
Objectif :
dégager immédiatement des liquidités sans interrompre l’exploitation.
Séparation murs / fonds (SCI + société d’exploitation)
Dissociation de la détention de l’immeuble et de l’exploitation de l’actif via deux structures distinctes.
Objectif :
protection du patrimoine immobilier, financement ou cession indépendante des murs, transmission facilitée.
Franchise ou contrat de management
Exploitation sous enseigne hôtelière sans transfert de propriété de l’établissement.
Objectif :
la franchise permet un accès à une marque et un savoir-faire tout en conservant la propriété de l’actif et le contrat de management permet d’externaliser la gestion et de partager les risques sans dilution de la propriété.
Démembrement de propriété
Dissociation entre usufruit (exploitation) et nue-propriété (patrimoine).
Objectif :
anticipation de la transmission familiale avec réduction des droits, optimisation fiscale permettant à l’usufruitier (exploitant) de déduire le loyer (charges), répartition claire des rôles entre investisseur et exploitant.
Club deal ou co-investissement
Acquisition via une structure commune (SCI, SAS), sécurisée par un pacte d’actionnaires.
Objectif :
mutualisation des apports, accès à des actifs premium, partage du risque, flexibilité de sortie (permet de revendre des actions sans liquider l’actif entier).
Montages avancés
Sale & Management Back
Le propriétaire cède son établissement à un investisseur et encaisse le prix de vente tout en conservant la gestion de l’établissement par contrat.
Objectif :
liquidité immédiate, perception de fees de gestion (fixe + % du chiffre d’affaires), désendettement (sortie du bilan de l’immeuble mais contrôle opérationnel maintenu), montage gagnant/gagnant (investisseur a un actif stable et le vendeur du cash et des revenus).
SPV (Special Purpose Vehicle)
Création d’une société dédiée à chaque opération hôtelière.
Objectif :
compartimenter les risques et détenir des actifs hôteliers avec plusieurs associés distincts qui font des apports en compte courant remboursable avant la distribution des dividendes.
Location-gérance (lease & operate)
L’investisseur acquiert le fonds (bailleur) et en confie l’exploitation à un tiers (locataire). Montage adapté pour :
- Investisseur passif recherchant du rendement locatif.
- Hôtelier souhaitant s’implanter sans immobiliser du capital.
Objectif pour l’Investisseur/Bailleur :
- Revenu stable : Loyer fixe sécurisé, sans risque opérationnel.
- Délégation totale : Exploitation confiée à un professionnel (gérant).
- Valorisation : Possibilité de revendre le fonds avec un locataire en place.
Objectif pour le Gérant/Locataire :
- Accès à un établissement sans apport initial lourd (pas d’achat du fonds).
- Charges déductibles (loyer).
Société en commandite par actions (SCA)
Structure permettant de dissocier les investisseurs passifs, private equity, famille, (commanditaires) et les opérateurs (commandités).
Objectif :
levée de fonds sans perte de contrôle, responsabilité limitée pour les investisseurs, direction réservée au professionnel de l’hôtellerie.
Intérêt pour les Investisseurs (commanditaires) :
- responsabilité limitée : risque financier cantonné aux apports.
- rendement attractif : Dividendes et potentielle plus-value.
- passivité : Aucune implication dans la gestion (réservée au commandité).
Intérêt pour l’opérateur (commandité) :
- contrôle total : Direction exclusive de l’exploitation.
- levée de capitaux : Accès à des investisseurs sans dilution du pouvoir.
Enjeux juridiques et fiscaux associés
Chaque montage doit être analysé au regard de :
- La résidence fiscale des parties
- Les régimes fiscaux applicables (amortissements, IS, TVA, plus-values, dividendes)
- Les conventions fiscales internationales
- Les risques de requalification (abus de droit, montage artificiel)
Nous structurons avec vous un montage hôtelier sur mesure, adapté à votre stratégie patrimoniale et de rendement, dans le respect strict de la réglementation applicable.
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